明天我們將住多大？
來源： 時間：2008-1-4 10:39:30
今冬以來，在新的國家宏觀調(diào)控背景下，整個房地產(chǎn)業(yè)的走向引起了眾多人士的關(guān)注。在新的金融政策，以及全新的市場環(huán)境下，樓市住宅產(chǎn)品應(yīng)如何應(yīng)變？這是近期大家特別關(guān)心的問題。
與“金九銀十”日成交300余套相比，12月江城100余套的日成交量已使房地產(chǎn)市場提前進(jìn)入冬眠期，不少輿論表示，武漢樓市“拐點(diǎn)”即將到來�？删驮谟^望情緒比較濃厚的12月里，位于堤角片區(qū)的美聯(lián)•公園前項目卻不懼“寒流”，一期開盤當(dāng)日熱銷90％，二期元旦開盤以來，銷售一路飄紅。是什么讓它贏得了眾多置業(yè)者的青睞？
12月28日，以“明天我們住多大——地產(chǎn)新政下戶型革新”為主題的研討會在香格里拉隆重舉行，眾多業(yè)界領(lǐng)導(dǎo)、專家學(xué)者齊聚一堂，以美聯(lián)•公園前的巧戶型熱銷為案例，就如何在戶型整體趨小的前題下，做到小中有巧，舒適、實(shí)用等問題各抒己見，現(xiàn)提煉出其中若干精彩的觀點(diǎn)，以饋?zhàn)x者!
美聯(lián)地產(chǎn)總建筑師李易軍：房產(chǎn)的每一平方米都要體現(xiàn)出價值
房地產(chǎn)的開發(fā)模式分為幾種，歐洲、美國等地的住宅都是郊區(qū)化的，做的TOWNHOUSE。而相對來說由于香港這樣的城市受到了土地的限制，發(fā)展趨勢是以高層住宅為代表的居住小區(qū)。中國的土地資源緊張，人口眾多，而且城市不斷擴(kuò)張，這樣的國情決定了我們可能不會走歐美路線，而是要沿著香港這樣的模式來做。
就美聯(lián)•公園前項目而言，我們在設(shè)計產(chǎn)品時，除了注重面積外，更加注重房型的合理性以及它使用的價值性。本著這個原則，我們對戶型的研究花了很大精力，盡量做到居住的每個細(xì)節(jié)都非常實(shí)用。我們在70-95㎡的戶型空間里設(shè)計出舒適緊湊的兩房、三房，同時功能全面，符合客戶使用的習(xí)慣，包括洗衣機(jī)的位置、冰箱的位置、廚房的大小、采光等等這些基本的東西都要滿足。從美聯(lián).公園前的例子看,小戶型是能滿足基本需求的，也是深受置業(yè)者認(rèn)可的。
美聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)在正在做的美聯(lián)•奧林匹克花園，在常青花園的北面，有110萬方，也是嚴(yán)格遵循國家的“70/90”政策，希望也能夠獲得成功。
資深地產(chǎn)研究人士陳新政: 戶型不是一味以大為榮
根據(jù)規(guī)律，單價越高，購買的面積就會越小，單價越低，購買的面積就會越大。老百姓購房并不是從他想買多大的房子出發(fā)的，而是從能夠買多少總價的房子出發(fā)。
今天這個研討會我覺得是非常有意義的，國家在宏觀調(diào)控中反復(fù)強(qiáng)調(diào)兩個70%，在政府的宏觀調(diào)控政策下，怎么使我們的戶型既符合國家的要求，又滿足老百姓居住的需求呢？美聯(lián)•公園前項目的精巧戶型設(shè)計就很成功，在緊湊的戶型面積中設(shè)計出符合居住需求的功能空間。
武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會秘書長肖漢昌：在戶型和總價間找到合適的平衡點(diǎn)
目前整個市場的價格讓大多數(shù)老百姓感到很難，從以巧戶型為特點(diǎn)的美聯(lián).公園前銷售情況來看，可以說稱得上亮點(diǎn)。這說明凡是總價控制在一定程度下，單價適當(dāng)?shù)脑挘廊粫袕?qiáng)勁的剛性需求。
什么樣的戶型是大多數(shù)居民認(rèn)可和承受的范圍呢？我認(rèn)為不同的地段、不同的區(qū)位要做出不同的標(biāo)準(zhǔn)來。我們需要根據(jù)不同的階段出不同的產(chǎn)品。通過價格來控制我們的戶型。市場上之所以銷售不好的往往都是單價過高、戶型過大，總價過高的房子。
華中科技大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授萬艷華：巧戶型將是市場上主打產(chǎn)品
根據(jù)目前的發(fā)展趨勢，巧戶型將會是我們?nèi)蘸笫袌錾现鞔虻漠a(chǎn)品。美聯(lián)•公園前的巧戶型是滿足市場的需求的戶型。我覺得在目前的小戶型面積之下，要設(shè)計好需要注意以下問題：首先設(shè)計要符合住宅的基本功能和要求。反映到面積上需要保證基本功能的面積。這樣多管齊下，小戶型就真正的變成巧戶型了。
湖北大學(xué)市場營銷系教授楊禮茂：適應(yīng)消費(fèi)者需求改變，度身訂做戶型
我們要解決大多數(shù)人的住房問題。更多的住房需求還是來自老百姓方面的。現(xiàn)在我們的企業(yè)需要由以往的粗放型經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約型經(jīng)營。在這個轉(zhuǎn)變過程中要更多的了解、研究市場上消費(fèi)者的需求。
從消費(fèi)者的心理變化看，好戶型到底是什么樣的戶型？第一應(yīng)該是舒適的。功能齊全的話，而房間小一點(diǎn)也能夠保證舒適，另外一個標(biāo)準(zhǔn)就是節(jié)能。目前我們進(jìn)入了資源節(jié)約型社會，在居住上上節(jié)能是需要考慮的因素。美聯(lián)•公園前的緊湊戶型可以說是下了功夫的，滿足市場需求的好戶型。
中國地質(zhì)大學(xué)博導(dǎo)殷躍建教授:戶型最優(yōu)和面積****不劃等號
就一個在售樓盤而言， 面積決定了總價，總價決定了首付，而工作年限決定了首付能力，因此一定的戶型對應(yīng)了一定的消費(fèi)群體。
戶型最優(yōu)化和面積****化不能劃等號。就是最好的戶型，不見得是面積當(dāng)中****的。我們講大而不當(dāng)?shù)膽粜褪窃斐梢惶鬃》靠們r過高的原因，也是住房滯銷的原因。比如說目前的市場上70到90的面積中兩室兩廳，三室一廳的產(chǎn)品不多，美聯(lián)•公園前是一個，因此市場反映良好。
中科暉創(chuàng)地產(chǎn)顧問有限公司董事長陳暉:多做巧戶型，樓盤適應(yīng)市場需求
目前戶型更多的是在"巧"字上做文章，美聯(lián).公園前的熱銷說明了問題。這說明一個企業(yè)如果能作出符合市場需求的產(chǎn)品，一定是會達(dá)成社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。回過頭來作為企業(yè)和政府的角色定位，政府解決的是為人民安居樂業(yè)的事，而企業(yè)除了要為股東負(fù)責(zé)以外，還要為員工負(fù)責(zé)，同時兼具著社會責(zé)任。
整個研討會以美聯(lián)•公園前戶型熱銷為例展開探討，進(jìn)行了具體分析，將個盤的成功經(jīng)驗(yàn)，升華為整個樓市的共同經(jīng)驗(yàn)。在國家政策對戶型特別界定，將戶型設(shè)計和開發(fā)提到了一個前所未有的高度的今天，美聯(lián)•公園前以精巧緊湊的戶型空間、便捷的軌道交通、生態(tài)的公園環(huán)境以及低總價高性價比，贏得了市場，而其70-95㎡的緊湊兩房、三房設(shè)計，與國家“70/90”政策不謀而合，“巧戶型“無疑成為俏銷的主要原因。
明天我們住多大合適？美聯(lián)•公園前“巧戶型”作出了最好的詮釋，也得到了與會專家學(xué)者的普通認(rèn)同，對戶型發(fā)展的未來走勢進(jìn)行了有益的探討，為2008年戶型的革新之路指點(diǎn)出了新方向。