物業管理的十大誤區

來源：美聯  時間：2004-3-6 20:58:42

　　隨著房屋建成和買房人入住的增加，物業管理的糾紛將逐漸代替交房糾紛而成為社會關注的焦點，要從根本上解決物業管理問題，首先要澄清思想認識上的十大誤區。
　

　　誤區一：物業管理＝物業公司管理。 　

　　這種誤解與物業管理公司的名字有關，忽略了法律賦予物業主人的物權中所包涵的對物業管理的決定權，混淆了物業管理的主體。根據我國法律賦予公民對私人財產的權力，物業管理的正確定義應該是：物業管理是物業管理區域內的業主通過業主大會或業主代表大會對物業的共用部位、設施、設備和共同事務進行管理的活動，該活動可通過委托依法設立的物業管理服務企業實施。換句話說：物業管理是業主們為維護共同利益所發生的一種行為，物業公司是為完成這種行為應運而生的衍生物，通過物業公司對物業進行管理是業主進行管理活動所采取的一種手段。

　　我們只有首先對物業管理做出明確定義，清楚認識物業管理權是業主對其房屋物業所有權派生出的一種權力，物業公司才能擺正自己的位置，業主才能正確認識繳納物業管理費的真正意義和目的，目前物業管理的各種糾紛才能找到徹底解決的出口。
　

　　誤區二，業主不是“上帝”，物業公司和業主不存在“主人”和“仆人”的關系。 　

　　“上帝”并不存在，商家把顧客稱為“上帝”，是商家對顧客地位的一種尊敬，他們理解自己的生存完全依賴顧客的認可。但是，目前非常奇怪的現象是作為商家之一的物業公司卻不肯承認自己的顧客或曰服務對象——業主為“上帝”，不肯承認自己在當今商業社會中扮演的真正角色。 　

　　筆者長期呼喚政府支持業主和物業公司之間的關系是“主人”和“仆人”關系的論點，希望借此改變物業公司工作人員的傳統觀念，解決物業管理工作誰為誰服務的問題。但遺憾地是有不少人卻采用了錯位思維方式，用物業公司是“法人”，與業主合同確立的關系是“平等”關系來否定“主人”和“仆人”關系的論點，其實這些人的結論已經改變了論題。 　

　　在法律上并不僅僅是“法人”具有平等地位，“自然人”同樣有平等地位，“法人”和“自然人”之間也一樣是平等的，我們常說的“法律面前人人平等”，這個“人”即包括“自然人”，也包括“法人”。家庭中的“保姆”與主人的關系是“自然人”之間的雇傭合約關系，小區的“主人”與物業公司的關系是“自然人”和“法人”之間的雇傭合約關系，這兩種關系同樣都是“平等”關系。為什么做“保姆”的從來不懷疑自己的“仆人”地位，而物業公司卻不肯承認自己的“仆人”地位呢？這是因為“保姆”比物業公司更清楚自己是干什么的！物業公司不想承認自己是業主雇傭的，是因為現實社會中物業公司基本上是房地產商的子公司，但是盡管如此，他們也無法回避自己是房屋出售前的****業主——房地產商雇傭的這一事實，房地產商和物業公司所簽訂的物業管理委托合同就是佐證。 　

　　正是由于物業公司不肯承認自己的真正地位，所以他們將業主交給他們管理的用于小區服務的費用當成自己公司可以隨便支配的自有資金胡亂使用，引發了業主和物業公司在物業管理費上的一系列糾紛。
　

　　誤區三：強調業主自治，并不是說這個小區里業主說了算。 　

　　對這種論調，筆者首先想反問一下在小區里究竟誰說了算呢？ 　

　　房地產商說了算？如果房地產商已把房屋的產權轉給了買房人，他們在小區內連“說”的權力都沒有了，何來“算”呢！ 　

　　物業公司說了算？物業公司不是政府派出部門，在小區內沒有任何產權，只是業主共同聘請來的“管家”，顯然他們也沒有說了算的本錢！ 　

　　政府說了算，政府本身就是人民意志的代表，在商品房小區里就是業主意志的代表，在不影響其它小區合法權益時，政府對具體小區的任何指導和監督都應以該小區業主的共同利益為依歸。 　

　　因此，在小區里，只能業主說了算(這里的業主是指業主的群體，而不是業主的個體)，這是我國法律賦予業主的權力，任何人無法改變。物業公司可以不接受某個小區業主委員會的委托，但接受委托后，只能以業主的意志為轉移、而不能以自己的意志為轉移，物業公司的管理只能按業主委托中“說”的執行，而不是自己想怎么“說”就怎么“說”，任何地方只能有一個中心，只能一方說了算。

　　目前，物業管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于“房管所”年代，造成物業公司自認為自己的管理代表著政府，凌駕于業主之上，引發了和業主的沖突。
　

　　誤區四：買房人在買房時只重視房屋本身的價格，對物業管理的問題往往覺得等到入住以后再說，這為物業管理糾紛埋下了隱患。 　

　　這是一種顛倒是非的說法，以北京為例，目前絕大多數買房人對入住后的物業管理和要繳納的費用都非常重視，而是房地產商不肯在簽合同時向買房人出示《物業管理使用、管理、維修公約》(以下簡稱“公約”)。 　

　　雖然北京市房地局早在1998年就已要求房地產商領取預售許可證前先要通過“公約”的審查，并在簽購房合同時與買房人對“公約”進行約定，我在2001年年底擔任《北京青年報》精品樓盤評委時曾走訪了北京市的50個樓盤，卻僅有三個樓盤的房地產商肯向買房人出示“公約”。 　

　　物業公司在接受房地產商委托物業管理時，不是要求房地產商提供買房人簽署的“公約”才接手管理，而是拿著本應房地產商直接交給業主的鑰匙，脅迫業主接受自己的管理、繳納房地產商和自己私下約定的物業管理收費標準。 　

　　試想一個在脅迫情況下簽訂的協議本身就是無效協議，物業公司又如何使用這種無效協議要求買房人履行協議呢？物業管理的隱患不是買房人種下的，而是房地產商種下的，是物業公司自己種下的�！�

　　買房人就交鑰匙問題多次向有關部門反映，卻長期得不到解決，政府也應徹底檢查一下有關規定為什么長期得不到貫徹執行，執行部門是否負有管理不善的責任。
　

　　誤區五：業主不交物業管理費，是因為業主的消費觀念沒有轉變�！�

　　任何新生事物，人們都有一個認識過程，從住公房到住私房確實也有消費觀念轉變的過程。但人們對物業管理消費觀念的轉變有賴于對物業管理重要性的認識，而目前一些物業公司只收費不服務或多收費少服務卻恰恰影響了人們在這方面的思想轉變。 　

　　物業公司雖然到處訴苦，說自己虧損嚴重，但卻又不肯按政府要求定期向業主公布帳目，在業主委員會決定更換物業公司后賴著不走，致使業主懷疑物業公司的誠信和繳納的管理費是否真正用于自己物業的管理上。物業公司剝奪了業主的知情權，又憑什么來質疑業主不交費呢？
　

　　誤區六：物業公司冤枉，大部分問題是代房地產商受過。 　

　　如果物業公司和房地產商有著裙帶關系，在物業管理的開始利用和房地產商的特殊關系(比如拿著本應房地產商直接交給業主的鑰匙)強迫業主做某些事情，就不能責怪業主對房地產商的不滿發泄到物業公司身上，物業公司收了房地產商的錢，代房地產商承擔保修工作，房子出了問題，業主找物業公司，就不能說物業公司是代房地產商受過。物業公司接受了房地產商的委托，事先就有責任驗收自己要管理的房屋和設備，也有保證這些房屋和設備正常使用和運轉的責任，如果物業公司是受業主委員會委托接管小區物業管理，難道出了問題，業主找物業公司，能說物業公司是代業主委員會受過？ 　

　　要想解決這個問題，不能指望業主自己去分清房地產商和物業公司的關系，而是物業公司要自己和房地產商劃清界線，不要在和業主打交道的開始，先給業主一個房地產商代言人的形相，同時對接受房地產商委托管理的項目先做好驗收。
　

　　誤區七：不承認房地產商發展的物業沒有賣出之前，也是業主。 　

　　持這種觀點的人不能正確認識是不是業主，不取決于擁有房屋的目的，而在于有沒有房屋的產權�！皹I主”反映的是物權的概念，“業主”就是“物業的主人”。 　

　　搞清這個概念，我們才能明白第一份《業主公約》由房地產商制定，不是取決于它的義務，而是取決于它制定公約時是唯一業主的權力；第一份物業管理委托合同由房地產商和物業公司簽訂，同樣來源于房地產商開始作為唯一業主的權力。同樣，我們也能明確房地產商在房屋未賣出之前同樣要繳納物業管理費，和其它業主履行同樣的公共義務。 　

　　房地產商在賣房時，把其對房屋的權力和義務同時也轉讓給了買房人，因此當一個小區的買房人超過50%，業主組織起來后，買房人對物業的權力就超過了房地產商，需要時可以重新和物業公司簽訂委托管理合同或決定改聘其它物業公司對小區進行管理，可以對業主公約按大多數業主的意愿進行修改。 　

　　對于買房人，買房居住也不是唯一的目的，如果買房人買房是為了轉手或出租賺錢，在房屋轉手或出租前，同樣不能因為空置而不繳納管理費，在轉手和出租時也應要求接手人和承租人接受公約的約束和物業公司的管理。業主對出租的房屋負有最終的責任和義務(例如：承租人不繳納物業管理費，出租人有最終繳納的責任)。買受二手房的人在接收房屋權力的同時也接收了相應的義務(遵守公約和接受物業公司管理)。
　

　　誤區八：房地產商和物業公司簽訂的物業管理委托合同沒有到期，業主委員會不是簽字方，無權解除合同，否則，物業公司的前期投入會受損失，還會影響物業管理的穩定。 　

　　有這種思想的人關鍵還是搞不清物業管理實際是業權的反映，不了解房地產商早期做為物業管理委托人是因為它委托物業公司時物業的業權100%在它手里，它委托物業公司的身份不是房地產商，而是物業的業主。隨著房屋的銷售，房地產商的業權在不斷地減小，當少過50%后，它就無權再代表物業的全體業主，房地產商委托物業公司的合同應在業主委員會新的委托合同發出之日起自動失效。

　　至于物業公司的損失和物業管理穩定問題要從兩方面看： 　

　　第一，如果物業公司是房地產商臨時搭班子建的，不具備專業管理水平，一旦被所管物業的業主委員會解聘，就會失業，前期投入的損失在所難免；如果物業公司是社會上的專業化公司，它生存的第一天靠的就是競爭，對它們來講是“東方不亮西方亮”，前期投入損失幾乎為零。 　

　　第二，一個具有競爭力的公司，絕不會輕言失敗，即使由于暫時失誤或業主不理解被解聘，他們一定會堅守崗位，保持物業管理交接期的穩定，因為它們堅信會“東山再起”，只有那些靠房地產商恩賜過活的物業公司才會“破罐破摔”。 　

　　要想物業管理事業能夠健康發展，政府就應該促進物業管理朝社會化、市場化、專業化的方向發展，對于破壞物業管理交接期穩定的公司堅決吊銷它的物業管理資格，而完全沒有必要消極地去保護這些“大浪淘沙”下來的公司。
　

　　誤區九：物業管理行業是一個低技術、勞動密集型產業，需要企業的培訓，逐步提高，業主不應對物業公司要求過高。 　

　　這種論點的前提雖然正確，但決不意味著因此可以原諒一些物業公司的服務不到位，業主交的物業管理費不是給物業公司培訓工作人員，提高服務質量用的，物業公司只有具備與收費相應的水平時才能承擔物業管理工作，正如人們常說的“沒有金剛鉆，別攔瓷器活兒”。 　

　　目前物業管理的糾紛和業主的不交費，其中一個直接原因就是有為數不少的物業公司即無自有資金，又缺少有質素的物業管理人員臨時拼湊的。目前，社會上靠別人給啟動資金、完全靠服務對象預交費運營的公司恐怕除物業管理行業再難找到第二個行業。 　

　　令人費解的是，持這種觀點的人卻整天喊著：“政府要給予物業管理企業一個大的支持和保護”，筆者真不知一個低技術、勞動密集型的物業管理行業要政府保護什么？在市場經濟條件下，仍想整天躺在政府的懷里，在政府的庇護下不思進取的企業，結果只有一個：被市場淘汰！
　

　　誤區十：過分強調市場原則，忽視政府對公共服務價格約束的作用和必要性，忽視人民的承受能力。 　

　　由于目前商品房的數量在社會上所占的比例有限，商品房的業主對承擔物業管理費和停車費的橫向比較，不可避免地認為自己繳納的費用過高。因此，商品房小區的服務收費雖理論上不能稱作公共服務收費，屬于私人性質，但這個觀念不是一朝一夕能夠轉變的，有待社會大環境的轉變，在這個轉變完成之前，政府有關部門需要對住宅小區的各種收費進行指導和監管，而不能回避矛盾或推卸責任。